はじめに
相続税の土地評価で誤りやすい事例として「市街化調整区域内の宅地に対する評価通達20－2（地積規模の大きな宅地の評価）の適用可否」についてご紹介します。
この事例自体は、大阪国税局資産評価官「資産課税関係 誤りやすい事例5－2（財産評価関係 令和２年）」（TAINS）から抜粋したものになります。
誤りやすい事例
【誤った取り扱い】
市街化調整区域内の全ての宅地については、宅地開発を行うことができない地域であることから、地積規模の大きな宅地の評価を適用しないで評価した。
【正しい取り扱い】
市街化調整区域内に所在する宅地であっても、都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域内に所在する場合は、その他の要件を満たせば地積規模の大きな宅地の評価の適用対象となる（評基通20－2（1））。
筆者コメント
都市計画法第34条は、市街化調整区域における開発許可の立地基準を定めた条文で、第1号から第14号まで基準が定められています。
このうち第10号は、地区計画等の区域（地区整備計画等が定められている区域に限る）において、当該地区計画又は集落地区計画に適合する開発行為と定められています。
第11号は、市街化区域に隣接又は近接する概ね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、県又は開発許可権限を有する市町が条例で指定する周辺環境の保全上支障がある用途に該当しない建築物等の建築等を目的とする開発行為と定められています。
対象不動産が都市計画法34条10号の地区計画等の区域、又は、11号の条例指定区域内かどうかは役所調査をすれば確認できますが、さらに注意なのが、単に対象不動産が地区計画等の区域、又は、条例指定区域内に存するというだけではなく、これら規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができることが評価通達20－2の適用要件となっている点です。
例えば、群馬県高崎市では以下の通り都市計画法34条11号の条例指定区域自体はあるものの、宅地分譲NGとなっています（緑色部分は筆者強調）。この場合、仮に対象不動産が条例指定区域内でも評価通達20－2の適用要件は満たしませんので注意が必要です。
条件2.建物の用途は「自己の居住の用に供する住宅」であること
この制度は市街化調整区域そのものを変化させるものではありませんので、集落環境に影響を与えない範囲の開発行為として「自己用の住宅」のみを認めることとし、新たな道路付けを伴う宅地分譲型の開発行為は、スプロール的な開発を助長するものと判断し、認めない方針としました。
出典：高崎市HP「自己の居住の用に供する住宅（都市計画法第34条第11号）」（http://www.city.takasaki.gunma.jp/docs/2014012200462/）