はじめに
今回は、接面街路との高低差が土地価格にどのような影響を及ぼすのかの関係を住宅地についてご紹介しようと思います。
はじめに不動産鑑定評価における考え方、最後に相続税の財産評価の取扱いをの順で書いていこうと思いますが、話に入る前に、「接面街路との高低差のある土地」のイメージをつかんでもらうべく、以下にイメージ図を掲載しておきます。
不動産鑑定評価における考え方
不動産鑑定評価基準では、土地の価格に影響を与える要因として、一般的要因、地域要因、個別的要因の3つを定めていますが、接面街路との高低差に関しては、個別的要因の画地条件（高低差）として定められています。
ご参考までに、不動産鑑定評価基準の住宅地の個別的要因を以下抜粋します（赤枠部分は筆者加筆）。
出典：不動産鑑定評価基準 第３章 不動産の価格を形成する要因
では、住宅地において接面街路との高低差がその土地価格にどのような影響を及ぼすのかというと、接面街路より高いか低いかによって以下のように増価要因とも減価要因ともなり得ます。
こちらの表は、（財）資産評価システム研究センターの平成17年度土地に関する調査研究資料を基に作成しております。詳しく知りたい方は以下リンクをご参照ください。
http://www.recpas.or.jp/new/jigyo/chousa/tc0000_.html
接面街路よりも高い場合は、居住の快適性・利便性の面から一定の増価要因となる場合もありますが、ある程度の高さ以上となると表に記載のような減価要因が大きくなってきます。
また、接面街路よりも低い場合には、表の通り、総じて減価要因となることの方が多いです。
こうした接面街路との増減価の程度を不動産鑑定士が判定して格差率を査定していくわけですが、取引事例比較法の格差率の査定に参考とされる土地価格比準表（地価調査研究会）によれば、住宅地での高低差の格差率は以下のようなレンジで定められています。
土地価格比準表を見てもお分かりの通り、増価になる場合もあれば減価にある場合もあります。
相続税の財産評価の取扱い
では、同じ土地の評価でも相続税の財産評価の場面では、接面街路との高低差はどのように取扱われているかというと、財産評価基本通達には明文規定はなく、国税庁HPタックスアンサーに「利用価値が著しく低下している宅地の評価」として以下の通り取り扱うことができる旨が示されています（赤字部分は筆者加筆）。
出典：国税庁HPタックスアンサー「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」
付近の宅地に比べて著しく高低差があれば10%の評価減ができる旨示されていますが、具体的に何メートルあれば著しい高低差といえるのかまでは示されていません。ここが1つ目のグレーゾーンであり、納税者と税務署の間で著しい高低差があるか否かでトラブルになるケースが多いです。事例により一概に言い切れませんが、過去の裁決等をみると
さらに、評価対象地だけでなくその接面街路沿いの宅地も同様に高低差がある場合、既に高低差の影響は路線価に反映されているとして、10％評価減ができない旨も最後に但し書きで書かれているので注意が必要です。ここが2つ目のグレーゾーンであり、納税者が10%評価減を適用するも税務署が既に路線価に反映済みとして否認するケースが多いです。
なお、不動産鑑定評価との違いでは、増価補正については触れられておらず、減価補正についてのみ要件を満たせばできる取扱いになっています。
おわりに
不動産鑑定評価も相続税の財産評価も、高低差が何メートルあれば〇〇％増価又は減価といった形式的な取扱にはなっていません。個々の土地ごとに接面街路との高低差の取扱いについて不動産鑑定士や税理士による判断が求められます。
不動産鑑定評価では、住宅地以外に商業地や工業地といった土地の種別ごとに接続街路との高低差が土地価格に与える影響が異なるので種別の違いにも留意しないといけません。
今回は、住宅地について書きましたが、次回は商業地について書こうと思います。