はじめに
借地権は税務でも不動産鑑定評価でも非常に難易度の高い領域です。
今回は、借地権の存在と借地権価格の存在は別物であり分けて考える必要があるという点について、不動産鑑定評価基準と相続税の財産評価基本通達（＋相当の地代通達）を引用して少し書いてみようと思います。
つまり、結論から言えば、借地権はあっても常にその借地権に価格が生じるかというとそうは言えないのです。
不動産鑑定評価基準より
まず、不動産鑑定評価基準で借地権の存在と借地権の価格に関しては以下のように規定されており、先に結論として述べた部分がダイレクトに表現されています。
借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。
出典：不動産鑑定評価基準 各論1章（下線部は筆者加筆）
まず、借地権の存在とは何か？ですが、それは、借地借家法の保護を受ける借地権（建物の所有を目的とする地上権又は賃借権）の存在を意味します。
次に、借地権の価格とは何か？ですが、それは、不動産鑑定評価基準を引用すれば以下のように規定しています。
借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。
借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分
出典：不動産鑑定評価基準 各論1章（下線部は筆者加筆）
不動産鑑定評価基準では、借地権の価格、すなわち、借地権者に帰属する経済的利益の中心的な構成要素を２つ（上記ア、イ）挙げています。
構成要素のうち、上記アの部分は、借地借家法の保護を受けるという法的側面から見た利益です。
そして、構成要素のうち、上記イの部分が、一度読んだだけではピンとこないかもしれませんが、いわゆる「借り得」に基づく経済的側面から見た利益になります。基準の「賃料差額」を「借り得」とも言います。
この「借り得」が生じる原因としては、大きく３つあり、１つ目は、借地権の設定時に借地権者から地主に権利金が支払われることで支払地代が適正地代よりも低く設定されることによるもの（創設的借地権ともいう）です。２つ目は、当初借地権設定時は適正地代からスタートし、その後地価がどんどん上昇して適正地代も上昇したが、地代は当初のまま据え置かれたことで生じたもの（自然発生的借地権ともいう）です。最後の３つ目は、1つ目と2つ目が混在したものになります。
ただ、この「借り得」が生じているだけでは経済的側面からみた利益にはなりません。基準では、持続的な「借り得」（賃料差額）の継続とそれに着目した取引慣行の存在があって初めて経済的側面からみた利益が生じると規定されています。
借地権価格の構成要素ア（法的側面からみた利益）と構成要素イ（経済的側面からみた利益）について簡単に説明しましたが、借地権が存在するということは、借地権価格の構成要素アの法的側面からみた利益はあるといえますが、これを貨幣額で表示するとなるとなかなか難しいのではないでしょうか（法的側面からみた利益の価値がゼロというわけではありません）。
実際に、不動産鑑定評価基準では、借地権価格の構成要素イ（経済的側面からみた利益）に着目した賃料差額還元法という方法がある通り、借地権価格を数値化するという点では構成要素イに着目せざるを得ない部分もあるのではないかと思います。
ということで、借地権はあっても、持続的な「借り得」（賃料差額）の継続とそれに着目した取引慣行の存在がなければ借地権の価格が顕在化しない場合がある、ということになります。
財産評価基本通達（＋相当の地代通達）より
相続税の財産評価基本通達で借地権の評価方法は以下のように規定されています。
借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合（以下「借地権割合」という。）がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める割合を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払うなど借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない。
財産評価基本通達27下線（下線部は筆者加筆）
下線部の通り、借地権の取引慣行がそもそもなければ、借地権は評価対象とならず、借地権はあっても借地権価格はないことになります。もっとも財産評価基本通達でいう取引慣行の存在というのは、路線価図・倍率表を確認して借地権割合の記載の無い地域を言いますので、判定は容易です。
また、相当の地代（税務上MAXの地代で自用地評価額の年６％相当）が支払われていれば、「借り得」はなく上記借地権の評価額はゼロとなる旨が規定されています（相当の地代通達３）。
このように、税務の世界でも不動産鑑定評価基準と同じように、借地権の価格の根拠として、取引慣行の存在や「借り得」の存在が挙げられています。
おわりに
借地権は定期借地権も含めると非常に難しい論点が多いですが、今回紹介した、借地権の存在と借地権価格の存在を分けてみる癖は常に持っておいた方がいいと思います。
借地権が法的に成立しているから当然のようにその借地権には価格があると思い込むのではなく、取引慣行の有無、「借り得」の有無に目を向けるようにするのが大事です。