土地リースの話をはじめるにあたり、まずは、会計上のファイナンス・リース取引の判定や所有権移転ファイナンスリースの判定の流れを見ていく必要があります。
ファイナンス・リース取引の判定（会計）
リース取引のうち、①ノンキャンセラブル要件及び②フルペイアウト要件をともに満たす場合、法形式上は賃貸借取引であっても経済的実態は売買取引とみなすことができ、ファイナンス・リース取引と判定されます。
| 要件 | 判定結果 |
| ➀ノンキャンセラブル要件 ②フルペイアウト要件 | ➀②ともに満たす ファイナンス・リース取引 |
| 上記以外 オベレーティング・リース取引 |
ノンキャンセラブル要件とフルペイアウト要件は、リース会計基準上定められていますが、抽象的で判定が難しいため、実務上は以下のリース適用指針で定められている方法で判定します。
具体的には、現在価値基準と経済的耐用年数基準のいずれかを満たせばファイナンス・リース取引と判定されます。
(1) 現在価値基準
解約不能のリース期間中のリース料総額の現在価値が、当該リース物件を借手が現金で購入するものと仮定した場合の合理的見積金額（以下「見積現金購入価額」という。）の概ね 90 パーセント以上であること（以下「現在価値基準」という。）
(2) 経済的耐用年数基準
解約不能のリース期間が、当該リース物件の経済的耐用年数の概ね 75 パーセント以上であること（ただし、リース物件の特性、経済的耐用年数の長さ、リース物件の中古市場の存在等を勘案すると、上記(1)の判定結果が 90 パーセントを大きく下回ることが明らかな場合を除く。）（以下「経済的耐用年数基準」という。）
出典：リース取引に関する会計基準の適用指針9
所有権移転ファイナンス・リース取引の判定（会計）
ファイナンス・リース取引についてはさらに以下のように、所有権移転ファイナンス・リース取引と所有権移転外ファイナンス・リース取引に区分されます。
| 要件（※1） | 判定結果 |
| ➀所有権移転条項あり ②割安購入選択権あり ③借手の特別仕様 | ➀②③のいずれかを満たす 所有権移転ファイナンス・リース取引 |
| ➀②③のいずれも満たさない 所有権移転外ファイナンス・リース取引 |
（※1）リース取引に関する会計基準の適用指針10参照
土地リースの取扱い（会計）
以上、前置きを踏まえて、土地リースは、所有権移転条項あり又は割安購入選択権ありの場合を除き、オペレーティング・リース取引に該当するものと推定されるとされています（※2）。
これは、土地は、経済的耐用年数が無限のため、所有権移転条項あり又は割安購入選択権ありの場合を除き、フルペイアウト要件（経済的耐用年数基準）を満たさないと考えられるためです（※2）。
（※2）リース取引に関する会計基準の適用指針19、98参照
土地リースの取扱い（法人税）
以上、会計の取扱いを踏まえて、法人税でも同様の取扱いが定められてます(
以下赤字部分）。
土地の賃貸借のうち次に掲げるものは、法人税法上のリース取引の範囲から除かれます。
(1) 法人税法施行令第138条《借地権の設定等により地価が著しく低下する場合の土地等の帳簿価額の一部の損金算入》の規定の適用があるもの
(2) 次に掲げる要件(これらに準ずるものを含みます。)のいずれにも該当しないもの
イ 賃貸借期間の終了時又は中途において、その土地が無償又は名目的な対価でその賃借人に譲渡されるものであること。
ロ 賃貸借期間の終了時又は中途において、その土地を著しく有利な価額で買い取る権利がその賃借人に与えられているものであること。
出典：国税庁タックスアンサーNo.5702