地籍規模の大きな宅地(新通達)の面積要件と評価単位

相続税の財産評価基本通達上、非常に大きな改正として、平成30年1月1日以降「地籍規模の大きな宅地」の新通達20-2の創設がありました。

この新通達の創設に伴い、これまで実務上いろいろ問題のあった、いわゆる広大地通達が廃止されました。問題があったというのは、適用できると非常に大きな減額効果のある広大地通達の適用可否判断が難しく、納税者と課税庁でもめることが多かったということです。

この点、新通達である「地籍規模の大きな宅地」は適用要件が広大地通達に比べて定量的になり、適用可否判断の難易度は下げられています。

広大地通達よりも使いやすくなったとは言っても要注意なポイントはいくつかあります。

面積要件の判定における注意点

この新通達の適用要件チェックシートが国税庁より公表されています((平成30年1月1日以降用)「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート)。

このチェック項目の一番最初にあるのが、面積要件であり、以下の面積以上であることが新通達の適用要件となっています。

三大都市圏に所在する宅地等 500㎡以上
上記以外の地域に所在する宅地等 1000㎡以上

一見するとこの面積要件の判定はすごく楽なように見えますが、単純に筆ごとの地籍で上記面積要件を判定するのではありません

財産評価基本通達における土地の評価全般に言えることですが、評価単位ごとに評価する(面積要件を判定する)というのが正解です。

評価単位の判定は土地評価の一番初めに行うものであり、これが正確にできていないと後の調整がいくら正しくても誤った評価額になります。そしてこの評価単位の判定には、地目判定、権利関係の確認などが必要であり、かなり難易度が高いです。

国税庁HP質疑応答事例でも、宅地の評価単位と題して13事例も取り上げられているくらいで、ここではすべてを説明しきれませんが、評価単位の判定は新通達の面積要件の判定に限らず、必ず必要な作業なので注意して行う必要があります。

おわりに

新通達の面積要件(三大都市圏500㎡以上、それ以外1000㎡以上)について、一個人が所有する土地としてはなかなかその規模のものは少ないかもしれませんが、法人が所有する土地では普通にあり得る規模だと思います。

個人所有の土地評価という論点ではなかなか新通達の出番が少ないかもしれませんが、法人所有の土地評価、すなわち、取引相場のない株式の評価では新通達の出番はかなり多いと思います。